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罕见:百城去化周期坚守低位,房价跌不了

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    2018-2-6 09:46
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    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2018-7-5 14:05:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
    大家都有一个共同感受:本轮房价上涨时间长、涨幅大,就如你生命中某个夏天:感受特别漫长,天天都是大太阳,无休无止。

    下图为70城房价指数环比涨幅,代表了全国主要城市的房价温度。

    我们将其分为五个温度区间:

    本轮短周期上涨过程中,过热区间是16年8、9、10月,最高温出现在9月份。

    9.30调控之后,应声回落。17年以来,主要呆在合理区间。

    但刚刚过去的5月份,环比增幅重新抬升进入偏热区间。

    自16年11月回归至合理区间,至今已经17个月了,70城房价环比涨幅,在0.2-0.6% 的箱体横盘,持续时间之久,相当罕见。

    近期又有突破向上的迹象,更是罕见中的罕见!
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    房地产调控的各种限制、信贷房贷紧缩,好像对很多城市不起作用!当前,除了个别热门重点城市房价下跌之外,多数城市仍在上涨。

    房价走势,受很多因素的影响。

    最贴肉的因素,肯定是供求关系。

    我们来看下易居研究院跟踪的百城新建住宅去化周期吧。

    易居院定义:库存去化周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值,其合理区间为12-16个月,高于该区间说明库存规模偏大,低于该区间则说明库存规模偏小。

    2018年5月份,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.8个月,这也意味着市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存,该数值相比4月份10.3个月有所下滑。

    观察历史数据,目前存销比在低位水平的基础上波动,这和库存规模依然下滑等因素有关。存销比继续走低,也可以解释近期全国百城房价依然上涨的现象。

    按此去化周期的形态,预计未来几个月,多数城市的房价,仍然易涨难跌。
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    大家可以看到,16年9.30新政之后,百城去化周期不再继续下滑,且略有反弹,但18年以来,反而再度小由下滑。

    这种现象,在过去短周期运行过程中,极其罕见!

    个人感觉:主要与两个因素有关:

    一是,本轮行情大,连弱二线三四线城市的新房也卖得火爆,多数城市去库存完成,所剩新盘供量很少,导致严重的供不求。

    二是,部分热点城市,政府严格限价,开发商推盘意愿不强,虽然潜在新盘供供应量不小,但市面上推出来的房源较少,因此也导致供不求应,尤其是限价盘易出现抢房、日光现象。

    关于第一个因素,供给侧方面暂无好对策,因为房子的生产周期较长,远水难解近渴;但可以抑制需求,比如棚改货币化安置的比例降低,有助于减少购房需求。

    关于第二个因素,政府应督促开发如期开工、开盘。比如近期的长沙新政,其中一条是:建立“黑名单”制度。全面建立在建楼盘清单,按项目节点加快商品住房入市。捂盘惜售的房地产开发企业,一律纳入“黑名单”管理。

    还有一条建议:部分地方政府的严厉限价,并不合理,干扰了市场机制,打灭了市场经济当中最重要的“价格信号”,从而造成了销售过程中的诸多乱相。应取消或逐步松绑限价,同时增加其他方面的措施,比如在限购房面堵漏洞:限企业购房、限离婚购房、限落户购房、法拍房限购等。

    本文转自:杨红旭楼市研究。如有侵权,请联系删除。观点仅供参考
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